Виктор Дворовенко - публикации

Позиция ВС на принудительный отказ от долевой собственности квартиры

Споры о «долевой» недвижимости — одни из самых сложных в судебной практике. Верховный суд РФ в недавнем решении подтвердил: даже если совладелец категорически против, его можно лишить доли в квартире через суд, выплатив компенсацию. Однако для этого необходимо соблюдение строгих условий, закрепленных в статье 252 Гражданского кодекса. Разбираемся, в каких случаях закон позволяет «вытеснить» собственника и как доказать его незаинтересованность в имуществе.

Ключевые условия принудительного выкупа

Согласно позиции ВС, принудительный выкуп доли допустим только при одновременном выполнении трех критериев:

  1. Доля признана незначительной — закон не устанавливает точных пропорций, но суды ориентируются на сложившуюся практику. Например, 1/100 или 1/12, как в рассмотренном деле, обычно считаются малыми, а 1/3 или 1/2 — существенными.
  2. Невозможность физического выделения доли — если часть квартиры нельзя превратить в изолированное помещение (например, отдельную комнату), суд встанет на сторону большинства.
  3. Отсутствие интереса у владельца доли — ключевой аргумент. Если совладелец не живет в квартире, не оплачивает коммуналку, имеет альтернативное жилье, суд расценит это как «отсутствие реальной связи» с имуществом.

Закон защищает не абстрактное право собственности, а возможность им пользоваться. Если доля существует только на бумаге, ее принудительный выкуп становится справедливым решением.

Дело семьи vs «долевые соседи»: как ВС расставил акценты

В основе прецедента — история семьи, столкнувшейся с посторонними совладельцами. Изначально квартира была поделена между мужчиной и его матерью, но после серии сделок 50% жилья перешли к трем лицам, не связанным с семьей. Новые владельцы (две женщины с долями по 1/6) не проживали в квартире, имели другую недвижимость и отказались договариваться о совместном использовании.

Семья подала иск, требуя выкупа долей по рыночной цене. Районный суд отказал, но апелляция поддержала истцов, указав на:

  • техническую невозможность выделить 1/6 доли в виде изолированного пространства;
  • отсутствие регистрации ответчиков в квартире;
  • наличие у них альтернативного жилья.

Позиция Верховного суда: Коллегия по гражданским делам ВС подтвердила, что сохранение долей в данном случае нарушало права семьи — основных пользователей квартиры. Суд также подчеркнул: если ответчики считали оценку долей заниженной, им следовало ходатайствовать о независимой экспертизе, чего сделано не было.

Практические выводы для собственников

  1. Документируйте все попытки договориться — переписка, предложения о выкупе, протоколы собраний. Это докажет вашу добросовестность.
  2. Собирайте доказательства «мертвой доли» — справки об отсутствии регистрации совладельца в квартире, квитанции об оплате ЖКУ только вами, данные о другом жилье ответчика.
  3. Не экономьте на оценке — отчет независимого оценщика сложно оспорить, если он составлен по всем стандартам.

Важно: даже при выполнении всех условий суд вправе отказать, если посчитает, что выкуп нарушит баланс интересов. Например, если доля — единственное жилье ответчика.

Почему это касается не только наследственных споров?

Ситуации с принудительным выкупом возникают не только в делах о наследстве или дарении. Все чаще они связаны с:

  • инвестициями в долевую недвижимость (покупка «частей» для последующей перепродажи);
  • распадом бизнес-партнерств, где недвижимость была общим активом;
  • семейными конфликтами при разделе имущества.

Данное решение ВС создаёт прецедент для системного подхода. Суды теперь чаще анализируют не только размер доли, но и образ жизни сторон.

Закон допускает принудительный выкуп доли, но только как исключительную меру. Успех зависит от умения истца доказать, что совладелец превратил свою часть в «бумажный актив», ущемляющий права тех, кто реально использует жилье. Главный урок из этого дела — даже малая доля требует активных действий: регистрации, участия в расходах, попыток договориться. В противном случае ее можно потерять, получив лишь компенсацию.

Определение Верховного суда РФ N 5-КГ17-51.
Уникальность ADVEGO - 100%